原告:杨女士

　　被告:,某房地产开发商

　　案情:2006年4月，杨女士与被告某开发商签订认购书，认购某小区房屋一套，5000元/平方米，面积100平方米，总房款50万元。根据双方约定，杨女士必须提前支付定金2万元，如果杨女士不能按开发商通知的时间签订商品房销售合同，定金不退;但却没有约定开发商拒绝签订合同的责任。

　　签订认购书后，杨女士按约定支付定金2万元，又分五次支付50%的房款25万元。2007年2月，杨女士持认购书、收据，要求与开发商签订商品房销售合同，却被开发商一口拒绝。后查明，开发商已经以每平方米高于原价2500元的价格，即7500元/平方米价格将该房屋销售给第三人。开发商表示愿意退还杨女士双倍定金和预付房款。

　　杨女士不能接受开发商的条件，遂向法院起诉，要求开发商退还双倍定金4万元、剩余预付房款23万元、赔偿损失18万多元以及利息.

　　律师分析：

　　1、根据认购书约定，如果杨女士拒绝签订商品房买卖合同，将丧失定金;虽然认购书没有约定开发商拒绝签订合同的责任，依据“定金罚则”和公平原则，开发商拒绝签订合同，应当支付双倍定金。

　　2、由于双方尚未签订商品房买卖合同，不能将杨女士的预付款行为认定为履行合同行为，因此开发商无须承担违约责任。杨女士提出18万多元损失是依据：认购书确立了双方签订商品房买卖合同的意向，杨女士预付款的行为应当认定为基于对商品房买卖合同能够预期订立产生的信赖而实施的促使合同订立的准备行为，应当认定为“先合同行为”。根据《合同法》第四十二条之规定，开发商需要承担的是缔约过失责任，应赔偿杨女士的信赖利益损失。

　　3、杨女士的信赖利益损失应按杨女士支付房款占总房款的比例计算。

　　法院采纳了律师的建议，判决开发商退还双倍定金、剩余房款、赔偿损失以及利息。

　　作者简介：张仁清律师现执业于湖北普明律师事务所，任该所房地产法律事务部和涉外法律事务部负责人。擅长办理房地产事务、公司法律事务、民商债权、财产保险、人身损害赔偿、劳动争议及刑事辩护等业务。具备专业英语背景(专业英语八级)，精通法律英语，能为委托人提供优质的涉外法律服务